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La apuesta de GAYA por un Proceso Estratégico de Construcción

1 febrero, 2019.

El modelo PEC, exclusivo de esta compañía especializada en edificación e interiorismo corporativo, contempla de manera objetiva desde los análisis iniciales hasta la asignación de tareas y responsabilidades para todos los integrantes del equipo de un proyecto de construcción, teniendo siempre como directriz el monto objetivo de inversión y la necesidad original del cliente.

Proceso Estratégico de Construcción

Por Ricardo García F.

Después de realizar un ejercicio para saber hasta qué punto los medios del sector conocían el significado del término “gerencia de construcción”, la empresa GAYA Sinergia Constructiva concluyó que incluso sus propios clientes tienen varias imprecisiones al respecto.

Para platicarnos un poco más acerca de esta realidad, Digital Bricks entrevistó a Alberto Laris Pacheco, socio y director de Desarrollo Estratégico y Relaciones Públicas de dicha compañía, quien refirió primeramente que en este 2019 GAYA cumplirá 33 años de trayectoria; la que al paso del tiempo se ha desenvuelto en diferentes posiciones o modalidades dentro del desarrollo de proyectos, centrándose últimamente en la edificación y en el interiorismo.

Añadió que iniciaron operaciones atacando desde la parte conceptual de programación, pasando por el diseño, especificación, construcción y entrega, aunque desde hace ya más de 20 años no diseñan en el sentido estricto del concepto, sino que –“por una cuestión de negocios”- decidieron hacer equipo con diseñadores, ingenieros, calculistas, etc. y enfocarse en las tareas de construcción a gran escala para atender especialmente a los sectores corporativo, hotelero,  cultural, comercial, residencial, de usos mixtos y centros de misión crítica o data centers, entre otros.

Si se toma a la construcción como un proceso lineal, comentó Laris, es evidente que el punto de arranque siempre será la necesidad de un cliente, quien en teoría sabe lo que quiere y que por lo general se apoya en las opiniones de distintos especialistas, aunque asumiendo, eso sí, que un arquitecto no necesariamente conoce o domina la parte técnica, por ejemplo, y esto sucede en diferentes proporciones entre todas las especialidades.

“Así ha funcionado la industria por muchísimos años; el problema es que en un modelo lineal las cosas se van dando de manera trunca, impidiéndonos beneficiarnos de lo que implica integrar un equipo completo de profesionales desde el día uno. Me refiero a que todos estos especialistas en cada una de sus materias se han estado sumando conforme avanzan los proyectos para satisfacer alguna necesidad, pero el que diseña no siempre sabe técnicas de construcción, mientras que quien buscó el espacio tal vez no entendió la orientación, ubicación, accesos y la infraestructura; o sea que en este proceso lineal se pierde la sinergia que podríamos estar generando si entre todos nos sentamos a la misma mesa desde un principio”, insistió el directivo.

“En un modelo lineal las cosas se van dando de manera trunca, impidiéndonos beneficiarnos de lo que implica integrar un equipo completo de profesionales desde el día uno”

Las responsabilidades entre un gerente de proyectos y un gerente de construcción son distintas, y esa es otra de las confusiones que aún prevalecen en el sector: “Este último es como un director de orquesta que coordina y ayuda al cliente a organizar a quienes deberían estar sentados en la mesa para que todos hagamos sinergias y resolvamos juntos requerimientos específicos”.

Como metodología interna en edificación, lo primero que GAYA le sugiere al cliente es integrar un equipo completo, entendiendo que el project manager no es lo mismo que el construction manager, que es quien controla a todos los subcontratistas y a aquellos a los que deba administrarse en campo: “Nosotros brindamos una estrategia centrada en el cliente, cimentada en la creación y colaboración de equipos multidisciplinarios, así como en el uso de tecnologías de vanguardia”, destacó.

Desde la óptica de este directivo, hay clientes que siguen pensando que se ahorran si diseñan y cotizan por su lado y solo presentan sus proyectos a las constructoras a fin de que estas vean cuánto cuesta echarlos a andar: “Creen que ahorran bastante apretando a las constructoras, pero ese es un desafortunado error, cuando deberían aprovechar la experiencia de quienes en verdad  pueden garantizarles un mejor manejo de los recursos y resultados óptimos por el simple hecho de participar en los proyectos desde cero”.

Dentro del modelo gerencial que maneja GAYA, la primera pregunta que se le hace al cliente es acerca de su monto objetivo de inversión (MOI), pues es necesario saber hacia dónde quiere llegar, y porque además todos los coequiperos se pondrán a trabajar con respecto a una idea conceptual y de factibilidad.

“Por muchos años hicimos diseño y construcción in-house, pero en ese tiempo pudimos detectar algunos vacíos importantes y concluir que una gerencia de construcción podría funcionar como metodología, apoyada en la sinergia entre especialistas y en la corresponsabilidad”.

Al interior de esta empresa le llaman PEC o “Proceso Estratégico de Construcción” a esta metodología, la que posibilita conocer las necesidades de un proyecto desde sus inicios e ir implementando, por ejemplo, el BIM, el modelando en 3D, el cuantificando y lo cotizando conforme se va avanzando.

¿Qué es PEC?

El Proceso Estratégico de Construcción (PEC), exclusivo de GAYA, es un modelo clave que contempla de manera objetiva cada tarea integrada en un proyecto de construcción, desde los análisis iniciales hasta la designación de equipos de trabajo y la aplicación de sistemas.

Paso a paso y etapa por etapa, el PEC asigna tareas y responsabilidades a todo integrante del equipo a fin de garantizar resultados óptimos. Mediante cinco iteraciones (cada una más precisa que la anterior), este modelo afina el costo total y es el primero que se basa en el monto objetivo de inversión del cliente, permitiendo la proyección de metros cuadrados y la calidad de construcción, entre otros beneficios.

A partir de un diseño esquemático, el PEC puede arrojar estimaciones de costo con mucha precisión y, aun cuando los documentos de construcción no estén completos, el modelo posibilita avanzar el proceso constructivo con meses de anticipación.

Los retornos sobre la inversión (ROI) se materializan mucho más rápido y además el PEC controla el proceso de entrega, estableciendo acuerdos y entregas parciales de manera anticipada.

El último invitado a la fiesta

Dentro del tradicional modelo lineal, las constructoras son generalmente los últimos eslabones de la cadena o, como el propio Laris refiere, “son los últimos invitados a la fiesta, a quienes más dinero se les confiere y los que mayor responsabilidad tienen en cuanto a los recursos. Lo correspondiente a arquitectura, ingeniería o gerencia de proyectos son honorarios a fin de cuentas, y son distintos a los montos de obra”.

En un esquema gerencial como el de GAYA se inicia con un cliente que tiene la idea (una escuela, un hospital, mercado, hotel, oficina, etc.); es alguien que igualmente se sienta en la mesa desde el día uno, junto con el resto del equipo (integrado por arquitectos, diseñadores, así como ingenieros, eléctricos, de aire acondicionado, seguridad y CCTV, etcétera). Todos ellos tienen un objetivo en común en términos de tiempo y de inversión, así como de la calidad perseguida, siempre tomando en cuenta quién va a usar el producto final y protegiendo los intereses del cliente.

“Desde ahí se empieza a afinar la puntería y, en la medida en que todo este equipo entienda cuáles son las necesidades del usuario final, se logrará lo que para mucha gente es aún una utopía: definir costos, tiempo, calidad y el mejor servicio. En esencia, el modelo de GAYA es un tema de integración de equipos, de orden, así como de transferencia y reporteo”, definió Laris.

Un claro ejemplo de esta metodología puesta en práctica por parte de GAYA fue el Museo Amparo, en Puebla: “Nos sentamos todos en la mesa junto con el Patronato, que nos pidió comenzar desde cero un museo de calidad mundial, lo cual puso un escantillón altísimo que nos hizo suponer que el cliente tenía el tiempo, el equipo y los recursos.

“Pero el éxito no radica en que haya recursos ilimitados o mucho tiempo para construir –aclaró el entrevistado-, sino que se respete los parámetros de viabilidad, que todos estemos en el mismo canal y trabajemos por un objetivo en común, el que a veces se pierde cuando el tema es lineal y los coequiperos se van integrando a destiempo”

“Crear sinergias significa contar con una visión experimentada e instrumentarla con precisión, integrando, apoyando y coordinando a los equipos involucrados justo cuando es necesario”.

Junto con el museo Amparo y el complejo conocido como Miyana, GAYA Sinergia Constructiva presume una labor que sobrepasa el millón y medio de metros cuadrados construidos en materia de edificación y casos de éxito como la Biblioteca TEC y Universidad Centro dentro del sector cultural; Antara y el Centro Comercial Calle Corazón en cuanto a proyectos de usos mixtos, mientras que para el mercado de hotelería destaca el Banyan Tree Acapulco, así como Artesia en la parte residencial, además de que la compañía tiene una gran experiencia en procesos y certificaciones de sustentabilidad LEED y Lean Construction.

El modelo de gerencia de construcción también lo han aplicado en interiores, con más de dos millones y medio de metros cuadrados construidos, a pesar de que los tiempos de ejecución son muy apretados: “Acabamos de entregar 20 mil metros cuadrados para MetLife en Torre Manacar. En interiorismo hay muchos empujones, lo cual significa que nuestra metodología no siempre aplica, pues es muy difícil cuadrar los tiempos”, reconoció el socio y Director de Desarrollo Estratégico y Relaciones Públicas de GAYA.

El BIM, ¡a escena!

A decir de Laris, el Building Information Modeling (BIM) es un componente vital dentro de todo un proceso y sirve para administrar la información. GAYA tiene la capacidad de hacer BIM in-house, minimizando los excesos de diseño, refiriendo precios para ver que el presupuesto original se respete y avanzando conforme el arquitecto desarrolla las diferentes etapas del proyecto, como programación, diseño esquemático, desarrollo del diseño y documentos de construcción.

“En la práctica, y según nuestro modelo de gerencia de construcción, BIM arranca en tanto aumenta la calidad y la cantidad de la información, cuadrando el MOI con lo que conocemos como ‘presupuesto base’ y haciendo un cross check por etapas, lo que nos da una certeza presupuestal muy cercana a la realidad.

“Obviamente –prosiguió el ejecutivo-, aprovechamos BIM para ir modelando lo que vamos a construir físicamente tanto en edificación como en interiores, permitiéndonos resolver problemas ya no en campo sino en el escritorio; asimismo, las tareas con BIM se incrementan y enriquecen mientras más nos acercamos al 100% de desarrollo de documentos de construcción y se involucra un mayor número de coequiperos”.

Otra de las ventajas de la metodología de GAYA combinada con BIM es que posibilita delimitar perfectamente las responsabilidades de cada coequipero, además de evitar errores de cálculo u omisiones que siempre terminan costándole al constructor y/o al cliente: “De dos años a la fecha hemos aplicado esta metodología en todos nuestros proyectos, empezando con Miyana, donde metimos el cien por ciento en BIM y evitamos muchos problemas en campo al preverlos con el uso de tecnología”.

Los diez beneficios del modelo

Este arquitecto egresado de la Universidad Anáhuac, quien vivió y trabajó algunos años en empresas del extranjero dedicadas al diseño y la construcción de grandes espacios de oficina, culturales y educativos, además de tomar varios cursos relacionados con temas organizacionales, sustentabilidad y ventas, enumeró los principales beneficios del modelo PEC para el cliente y el usuario final:

  1. Promueve la integración de especialistas desde el primer día.
  2. Se logra una transparencia absoluta en cuanto al manejo de la información.
  3. También clarifican las responsabilidades: “En un esquema de gerencia de construcción evitas los vacíos de responsabilidad”, resaltó.
  4. Alineación del diseño, el cálculo y la ejecución de obra, incluso a nivel contractual.
  5. Seguimiento o respeto de normas.
  6. Mayor colaboración e interacción entre los especialistas o coequiperos: “Por mucho que sea Messi, difícilmente meterá goles si no hay quien le surta los balones”, comparó el directivo.
  7. Gestión efectiva de proveedores, además de que se ahorra tiempo y dinero cuando son especialistas los que están sentados en la mesa.
  8. El cliente ve con mucha transparencia a quién se está contratando.
  9. Se es mucho más puntual si todos persiguen el mismo objetivo.
  10.  Se considera al cliente no solo como un usuario final sino como un miembro más del equipo, quien está sentado en la mesa y ayuda a seguir directrices, así como a tomar decisiones de factibilidad.

¿Hacia dónde vamos?

Alberto Laris asegura tener una cartera “sana y amplia” de contratos firmados o que ya están en desarrollo; además, se mostró bastante optimista en cuanto a los cambios que se están viviendo en el mercado: “Debemos entender que ya no hay espacios cerrados, y los que hay se están reduciendo cada vez más; asimismo, gracias a la tecnología, la tendencia apunta inminentemente hacia la colaboración, al home-office o a lo que yo llamo ‘away office’, que no es otra cosa que tener tu oficina afuera de tu empresa.

“Starbucks es la oficina de muchas personas y WhatsApp es el medio de comunicación que más utilizan, ya sea para trabajar o para asignar responsabilidades”, ejemplificó.

El coworking es también una realidad, y ni qué decir del coliving, un fenómeno que está adelgazando la línea entre vivir y trabajar. En Nueva York ya se está viviendo esta tendencia, donde la gente vive en los pisos altos de un edificio y trabaja en los inferiores. Al respecto, el entrevistado comentó: “En GAYA hemos construido varios WeWorks, que es el mejor ejemplo de coworking, aunque este modelo está rompiendo ‘la cadena alimenticia’, pues los caseros se están quedando fuera de la fórmula; lo mismo que el arquitecto porque incluso WeWork ya diseña sus  propios espacios y algunos hasta los construye; tampoco entra el bróker debido a que WeWork atiende directamente al usuario final”.

Laris considera también que habrá una sobreoferta de espacios corporativos vacíos, porque los desarrolladores se pusieron a construir y ya tienen terminados muchos edificios, así que las rentas que por muchos años estuvieron dolarizadas tendrán que irse a pesos, además de que bajarán los costos justamente porque sobran espacios y hay una oferta mayor.

Un gran apoyo para clientes

Otro de los diferenciadores más importantes de GAYA Sinergia Constructiva es que ofrece un financiamiento especial que permite a sus clientes concretar cualquier proyecto de interiores corporativos e inmobiliarios pagando una renta mensual y sin descapitalizarse; se trata del esquema llamado Artik Kapital, a través del cual la compañía financia la obra desde el principio hasta el final, incluida la integración del equipo de trabajo (los honorarios del project manager, del arquitecto, de los ingenieros), toda la parte de soft-cost, así como todo el acondicionamiento (el mobiliario, los equipos, etcétera).

“Creamos este fondo de inversión como una entidad independiente y ya hicimos una segunda ronda de fondeo con la idea de colocar este año 25 millones de dólares para ese rubro en específico”.

En cuanto a las oportunidades de negocio para otros jugadores indicó que, apoyándose en tecnología (como sistemas ERP y herramientas para compartir información),GAYA ha podido desarrollar un eficiente programa de proveedurías, que involucra desde la parte de costos y compras, así como un esquema de validación de proveedores: “Hemos formalizado la documentación y los registros durante estos 33 años, lo que nos permite también hasta manejar una intranet por proyecto. Estamos dando de alta proveedurías y realizando comparativas internas periódicas, las que presentamos a los clientes aunque ellos no nos las pidan”, explicó.

Y en cuanto a sus expectativas sobre lo que implicó el cambio de gobierno, comentó finalmente: “Estamos muy optimistas, pues habrá mucho trabajo, aunque debemos pelearlo y diferenciarnos; hay que ser más profesionales y transparentes de cara a los coequiperos del cliente, sobre todo en términos de tiempos, calidades, costos y de colaboración transparente”.

CONTACTO DE NEGOCIOS

La apuesta de GAYA por un Proceso Estratégico de Construcción

Empresa: GAYA Sinergia Constructiva.

Dirección: Edificio Park Plaza, Torre 1, Piso 8  Av. Javier Barros Sierra 540, Col. Lomas de Santa Fe; 01210 Ciudad de México, CDMX.

URL: www.gaya.com

Contacto: Alberto Laris Pacheco, director de Desarrollo Estratégico y Relaciones Públicas.

Tel. 5090-8133

e-mail alaris@gaya.mx

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