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Vivienda escasa y cara hace de la CDMX una ciudad excluyente

7 agosto, 2018.

En los últimos tres años, la oferta de vivienda media ha disminuido un 8.6%, mientras que el mercado residencial aumentó 18.5%. Ante la falta de oferta, para cubrir el valor mediano de una vivienda de 60 m2 en la CDMX, un trabajador requiere invertir en promedio 25 años de su ingreso, asumiendo que la totalidad del salario se destina a ese fin.

Staff Digital Bricks

El pasado 1º de agosto, algunos expertos en política urbana y movilidad convocados por la asociación civil Mejor Ciudad, alertaron que la dinámica inmobiliaria de la Ciudad de México apunta a la expulsión de la población económicamente menos favorecida ante la poca oferta de vivienda asequible en las zonas centrales de la capital.

Señalaron además que, con la llegada del nuevo gobierno, se tiene la oportunidad para cambiar el status quo del desarrollo urbano actual en la CDMX, de promover un marco regulatorio eficiente para la construcción de vivienda e infraestructura adecuada, así como de generar asequibilidad en el mercado inmobiliario para población de diferentes segmentos económicos, lo cual coadyuvará a resolver problemas como, por ejemplo, la movilidad, sustentabilidad y la seguridad.

De acuerdo con datos presentados por Gene Towle, director de la consultora de proyectos inmobiliarios Softec y miembro del Consejo Consultivo de Mejor Ciudad, la capital mexicana cerró el último trimestre del año 2017 con una contracción del 8.4% en la oferta vivienda nueva terminada, equivalente a una reducción del 3.5% en las unidades en inventario y del 0.8% en el número de proyectos, al tiempo de generarse un incremento del 32% en los precios unitarios del mercado medio y residencial, del 31% para el segmento económico y del 43% para el segmento social.

A nivel país, el 75% de la población vive en ciudades, aunque Dolores Franco, presidenta del Colegio Mexicano de Urbanistas, explicó que el fenómeno de exclusión de habitantes de la CDMX obedece -en gran medida- a factores como la dificultad y lentitud para gestionar permisos y licencias, así como a la complejidad de la norma en materia de obtención de permisos, lo que promueve la especulación en tierra e incrementa los costos.

“Desafortunadamente se ha creado un círculo de desconfianza entre la sociedad civil, las autoridades y la iniciativa privada, lo cual ha desencadenado en una contracción en la oferta de vivienda de la CDXM, además de un aumento de precios, sobre todo en lugares cercanos a fuentes de transporte, trabajo y esparcimiento”, señaló.

La urbanista añadió que entre más tiempo se obstaculice la producción de vivienda, la oferta existente y futura se encarecerá; se ocasionará que la ciudad se extienda aún más; se hará aún más excluyente; se incrementará el tráfico y la dificultad para proveer de servicios a todos.

Ignacio Kunz, Dolores Franco y Gene Towle.
Ignacio Kunz, Dolores Franco y Gene Towle.

Por su parte, el Dr. Ignacio Kunz, especialista en planeación y urbanismo, también de la UNAM, explicó que hay dos problemas con la planeación que generan exclusión: uno es usar parámetros basados en densidad, y otro la asignación de usos de suelo eficiente e intensivo (best and high): “En esta modalidad, el valor del suelo se fija por el uso más eficiente en cada zona, con lo cual se elevan los costos y se hace inaccesible la adquisición de inmuebles en zonas céntricas para aquellos que tienen menos recursos económicos”.

Kunz indicó que, si bien la normativa debe ser juiciosa, entre más compleja y obstructora de programas de desarrollo urbano sea, habrá más casos de corrupción, mayores excepciones mal planeadas y más malas historias que contar en materia inmobiliaria.

Jorge Macías, director de Desarrollo Urbano y Accesibilidad de World Resources Institute México (WRI), añadió que en estudios preliminares del WRI la Nueva Constitución de la Ciudad de México ofrece a los ciudadanos la oportunidad de mejorar el sistema de planeación y, como tal, debe de asegurar orientar los esfuerzos urbanos del nuevo gobierno hacia un reparto más equitativo de las oportunidades que nos ofrece la ciudad.

El World Resources Institute, que tiene una representación en México, es una organización técnica global que convierte las grandes ideas en acciones; además, establece vínculos entre la conservación del medio ambiente, las oportunidades económicas y el bienestar humano.

Janet de Luna, directora de Proyectos de Mejor Ciudad A.C., comentó que el ordenamiento y planeación de largo plazo de nuestra ciudad es un tema urgente y necesario, y que nunca antes había sido tan relevante como en el momento actual: “Simplificar la normatividad y quitar contradicciones para dar certidumbre a todos los actores involucrados en el desarrollo inmobiliario es fundamental; es decir, que el desarrollador y la comunidad sepan qué se puede y/o no desarrollar y que la autoridad tenga claridad en los que puede o no autorizar”, sugirió.

De Luna propuso también que para hacer una normativa más clara debe identificarse, por un lado, las zonas con superávit de infraestructura, al tiempo en el que se refuerza en otras cercanas a fuentes de trabajo y transporte; por otro lado, hay que facultar al Instituto de Planeación Democrática y Prospectiva para diseñar usos de suelo claros y directos que permitan mezclar comercio local con centros de trabajo y vivienda, involucrando a miembros de la sociedad civil, autoridades, academia e iniciativa privada.

Finalmente hizo un llamado a la sociedad civil para acompañar, vigilar e incluso acelerar la agenda para que se agilicen los plazos estipulados por la Constitución de la Ciudad de México en la creación del Plan General Desarrollo y el Programa de Ordenamiento Territorial y, con ello, hacer de la nuestra una ciudad mejor.

>>www.mejorciudad.org

>>www.wrimexico.org

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